La ce trebuie să fii prudent la încheierea unui contract de închiriere?

Atunci când dorești să închiriezi o locuință trebuie să iei în calcul anumite condiții și situații ce se pot să apară. În cadrul acestui articol vom detalia aspectele ce țin de tot ce ai nevoie să știi atunci când cauți o locuință de închiriat.

1. Cum se realizează închirierea unei locuințe?

În momentul în care închiriezi un apartament, o poți face fie apelând direct la proprietari, fie la o agenție imobiliară.

Conform art. 1781 din Codul civil, contractul de locațiune este considerat încheiat în momentul în care părțile au convenit asupra bunului și asupra prețului (a chiriei), deci ca regulă acesta este un contract consensual. Forma scrisă a contractului de locațiune are doar rol ad probationem, însă este de recomandat pentru respectarea drepturilor și obligațiilor născute între părți.

2. Între cine se realizează închirierea și care sunt drepturile și obligațiile părților?

Părțile contractului de închiriere poartă denumirea de locator și locatar .

Locatorul este cel care oferă spre închiriere o locuință, în baza unui contract şi pentru o perioadă determinată sau nedeterminată de timp, în schimbul unei sume de bani, numită chirie.

Locatarul este persoana care prin intermediul contractului deține dreptul de folosință al locuinței, în schimbul plăţii unei sume de bani (chiria).

Este important de menționat faptul că locatorul NU este întotdeauna și proprietarul spațiului respectiv.

Principalele obligații ale locatorului (cel de la care închiriază bunul):

• Să predea locatarului bunul dat în locațiune
• Să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii
• Să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii

Astfel, în calitate de chiriaș trebuie să fi anunțat înainte ca locatorul să vină la apartament și ai dreptul să beneficiezi de anumite reparații ale bunului, care cad în sarcina locatorului.

Principalele obligații ale locatarului (cel care închiriază bunul):

• Să ia în primire bunul dat în locațiune
• Să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract
• Să folosească bunul cu prudență și diligență
• Să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune

3. Perioada pe care putem închiria o locuință, plata chiriei și a garanției

Închirierea este de două tipuri:

• Pe perioadă determinată – presupune stabilirea în cuprinsul contractului perioada de timp cât va dura locațiunea, la finalul căruia, dacă nu se prelungește contractul, acesta va înceta să mai producă efecte.

În acest caz, dacă după împlinirea termenului respectiv, locatarul continuă să dețină bunul și să îndeplinească obligațiile fără să aibă vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră că operează tacita relocațiune (o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, în ceea ce privește chiria și garanția, care va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau prin convenția părților nu se prevede altfel) .

• Pe perioadă nedeterminată – presupune faptul că nu sunt prevăzute mențiuni cu privire la perioada de timp a contractului.

În acest caz contractul poate înceta doar prin denunțare unilaterală sau prin reziliere.

Plata chiriei se realizează conform regulilor prevăzute la Art. 1797 din Codul civil, însă acestea sunt supletive, părțile având posibilitatea de a stabili propriile reguli după care se va efectua plata.

De regulă, la încheierea contractului se solicită de către proprietar si o garanție.

Garanția este suma de bani, pe care proprietarii o pot folosi în cazul în care se produc anumite pagube de către chiriași, pentru a nu se expune riscului de a suporta singuri cheltuielile.

Nu există o sumă de bani fixă ce se oferă cu titlu de garanție, în general aceasta constă în echivalentul unei chirii, pe care o vei recupera la sfârșitul perioadei de locațiune, în calitate de chiriaș.

Astfel în prima luna ca și chiriaș vei plăti o dublă sumă de bani. Pentru a fi siguri, este de recomandat pentru chiriași să ceară să se consemneze în contract despre această garanție pentru a se evita eventualele abuzuri din partea locatorilor.

Obligația de a înregistra contractele de închiriere la organul fiscal a dispărut din normele Codului fiscal, prin Hotărârea Guvernului nr. 354/2018, însă este recomandată pentru a beneficia de dispozițiile legii. De reținut că, cei ce obțin venituri din chirii sunt obligați să completeze declarația unică pentru impozitarea acestor venituri.

Pentru a putea recupera chiria restanta, este important ca si contractul sa fie autentificat de notar sau sa aibă data certa de la organul fiscal.

Utilitățile restante se pot recupera prin intermediul garanției reținute la inceput sau prin intermediul unui proces.

Prejudiciile cauzate imobilului închiriat se pot recupera fie din garanție si prin intermediul instanței de judecata.