Reglementarea măsurilor ce privesc vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan

Legea 17/2014 reglementează măsurile privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, care se aplică cetăţenilor români, respectiv cetăţenilor unui stat membru al Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) sau ai Confederaţiei Elveţiene, precum şi apatrizilor cu domiciliul în România, într-un stat membru al Uniunii Europene, într-un stat care este parte la ASEE sau în Confederaţia Elveţiană, precum şi persoanelor juridice având naţionalitatea română, respectiv a unui stat membru al Uniunii Europene, a statelor care sunt parte la ASEE sau a Confederaţiei Elveţiene.

Încălcarea dispozițiilor prezentei legi atrage răspunderea administrativă, contravențională sau civilă, dupa caz.

1. În primul rând trebuie respectate dispozițiile în ceea ce privește dreptul de preemțiune:

Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil la preț și în condiții egale în următoarea ordine:

1. a) preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soţii, rudele şi afinii până la gradul al treilea inclusiv;
2. b) preemptori de rang II: proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private şi/sau arendaşii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi pentru irigaţii, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiţii;
3. c) preemptori de rang III: proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării
4. d) preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
5. e) preemptori de rang V: Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, organizate şi reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea şi funcţionarea Academiei de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinaţia strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
6. f) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine;
7. g) preemptori de rang VII: statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului.

Solicitarea şi utilizarea extrasului de carte funciară sau, în condiţiile legii, a certificatului de sarcini şi a documentaţiei cadastrale valabile la încheierea contractelor translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinţe atât a părţilor din contract, cât şi în faţa notarului public cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.

Premptorii prevăzuți trebuie să respecte de asemenea anumite condiții, care sunt reglementate în lege pentru fiecare categorie în parte.

2. Dacă titularii dreptului de preemțiune nu își manifestă interesul de a cumpăra terenul, pentru vânzare trebuie respectate următoarele condiții COMULATIVE:

În cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de acumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele fizice cu respectarea următoarelor condiţii cumulative:

a) să aibă domiciliul/reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;

b) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte;

c) să fie înregistrate de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

În cazul neexercitării dreptului de preempţiune, potenţialii cumpărători pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute la alin. (1) în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. (2) (timpul în care este afișată oferta de vânzare).  În cazul neexercitării dreptului de preempţiune, dacă niciunul dintre potenţialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplineşte condiţiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către oricepersoană fizică sau juridică, în condiţiile prezentei legi.

Terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligaţia să le utilizeze exclusiv în vederea desfăşurării activităţilor agricole de la data cumpărării, iar în situaţia în care pe terenul agricol există investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi irigaţii exclusiv private se va păstra destinaţia agricolă a acestei investiţii.

Prin derogare de la art. 1.730 şi următoarele din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor. Cererea este însoţită de oferta de vânzare a terenului agricol şi de documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice de aplicare a prezentei legi. În continuare sunt reglementate obligațiile ce revin Primăriei si preemtorului cu privire la această procedură.

În termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii primăria are obligaţia să afişeze timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia.

Primăria transmite structurii centrale din cadrul Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, respectiv direcțiilor pentru agrigultură județene sau a municipiului București, precum și Agenției Domeniilor Statului un dosar ce cuprinde lista preemtorilor, copiile cererii de afișsare a ofertei de vânzare și ale documentelor doveditoare, procesul verbal de afișare a ofertei, în termen de 5 zile de la data înregistrării documentației.

În 3 zile lucrătoare de la înregistrarea dosarului, structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, au obligaţia să afişeze pe site-urile proprii oferta de vânzare, timp de 15 zile.

Primăria are obligaţia de a transmite structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, dosarul în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentaţiei.

În termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligaţia să notifice titularilor dreptului de preempţiune, la domiciliul, reşedinţa sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu pot fi contactaţi, notificarea se va face prin afişarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei.

Titularul dreptului de preempţiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare, să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată. Primăria va afişa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 23 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a prezentei legi, respectiv le va trimite pentru afişare pe site-ulstructurii centrale centrală,sau respectiv structurilor teritoriale, după caz.

Comunicarea acceptării ofertei vânzătorului se înregistrează la primărie de către titularul dreptului de preempţiune însoţită de documentele justificative, prevăzute de normele metodologice de aplicare a prezentei legi.

În cazul în care avem mai mulți preemtori care acceptă oferta , în termenul de 45 de zile lucrătoare:

• Mai mulţi preemptori de rang diferit îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, se aplică ordinea prevăzută de lege
• Mai mulţi preemptori de acelaşi rang îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare şi niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, se aplică ordinea prevăzută de lege
• Un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preţ, cu respectarea prevederilor art. 4 din Lege. Această desfăşura o singură dată, în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. (2).

În termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de vânzare, primăria are obligaţia să transmită structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, datele de identificare a preemptorilor, potenţiali cumpărători, în vederea verificării îndeplinirii condiţiilor legale.

Dacă, în termenul de 45 de zile lucrătoare cât este afișată oferta de vânzare primăria constată că niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, se aplică dispoziţiile art. 4.1 alin. (3) şi art. 6 alin. (5). (dosarul cu documentele doveditoare îndeplinirii procedurii). Vânzarea terenului la un preţ mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în aceasta ori cu nerespectarea condiţiilor prevăzute de lege atrage nulitatea absolută.

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare cât este afișata oferta de vânzare respectiv în termenul de 10 zile de la împlinirea termenului de 45 de zile vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii cu respectarea dispoziţiilor prezentei legii.

Înainte de împlinirea termenului de 45 de zile cât este afișată oferta , vânzătorul poate depune la primăria unde a fost înregistrată cererea de afişare a ofertei de vânzare o cerere prin care solicită retragerea ofertei. În acest caz, primăria va încheia un proces-verbal de anulare a procedurii prevăzute de prezenta lege şi va comunica o copie a acestuia structurii centrale sau structurii teritoriale, după caz, şi Agenţiei Domeniilor Statului.

În cazul în care, înainte de împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare cât este afișată oferta unul dintre titularii dreptului de preempţiune care şi-au manifestat acceptarea ofertei înregistrează la primărie o cerere de renunţare la comunicarea de acceptare, se aplică prevederile art. 4 din Lege.